L'applicazione dei benefici "prima casa" agli immobili in corso di costruzione è stata, quindi, riconosciuta in via
interpretativa dall'amministrazione finanziaria con la circolare n. 19/E del 1° marzo 2001. Ai fini del godimento del regime di favore in esame, si rende però necessario che l'acquirente dichiari nell'atto di acquisto dellapertinenza di possedere, al momento del rogito, tutti i requisiti di legge. rAmpliamento di abitazione acquisita senza fruire delle agevolazioni "prima casa" 2.1 Acquisto di un nuovo alloggio da accorpare ad altra abitazione per la quale non si è fruito delle agevolazioni "prima casa". Quesito: Un soggetto chiede se possa usufruire delle agevolazioni "prima casa" in relazione all'atto di acquisto di un alloggio da accorpare ad altro immobile già di proprietà. Il contribuente riferisce di avere acquistato l'immobile da ampliare nel 2007 senza godere del trattamento di favore in commento, per difetto, al momento del rogito, delle condizioni e dei requisiti di legge. Risposta: Con risoluzione n. 25 del 25 febbraio 2005 e con la circolare n. 38 del 12 agosto 2005, l'amministrazione finanziaria, recependo il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui «le agevolazioni prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinate dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa» (ex multis, Cassazione civile, sezione I, 22 gennaio 1998, n. 563; Cassazione civile, sezione V, 14 maggio 2007, n. 10981), ha riconosciuto la possibilità di applicare le agevolazioni "prima casa" all'acquisto contemporaneo di due alloggi contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa. Il beneficio è stato riconosciuto, inoltre, al proprietario di alloggio, già acquisito con le suddette agevolazioni, in relazione all'atto di acquisto di un altro immobile adiacente da accorpare al primo. Con la risoluzione n. 142 del 4 giugno 2009 è stata estesa l'applicabilità delle agevolazioni "prima casa" all'atto di trasferimento di un immobile destinato all'ampliamento di un'abitazione precedentemente acquisita senza fruire del regime di favore, in quanto non previsto dalla normativa vigente ratione temporis. Ciò premesso, e tenuto conto, altresì, della evidente volontà del legislatore di favorire gli interventi finalizzati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa, la scrivente è del parere che l'agevolazione vada riconosciuta anche nel l'ipotesi in cui il contribuente non abbia fruito delle agevolazioni "prima casa" per l'acquisto dell'abitazione da ampliare non per la mancanza di una previsione normativa che riconoscesse il trattamento di favore ma perché risultava già titolare, al momento della stipula del precedente atto di trasferimento, di altro immobile acquisito con le agevolazioni "prima casa". L'agevolazione sul nuovo acquisto trova, peraltro, applicazione a condizione che i due alloggi accorpati costituiscano un'abitazione unica rientrante nella tipologia degli alloggi non di lusso, in base alle prescrizioni recate dal decreto 2 agosto 1969. Compete all'ufficio locale la verifica, anche sulla base delle risultanze catastali, dell'intervenuto accorpamento degli immobili e della loro consistenza, complessivamente considerata. Resta inteso che, nel caso in esame, si rende comunque necessaria la ricorrenza di tutti gli altri requisiti di cui alla nota II-bis), posta in calce all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Tur, vale a dire l'ubicazione dell'immobile nel comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza; la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altri immobili siti nello stesso comune; la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni "prima casa". Al riguardo, è opportuno precisare che nell'ipotesi di acquisto di alloggio da accorpare ad altro contiguo, già di proprietà, in modo da costituire un'unica unità abitativa, la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune, dovrà intendersi riferita ad immobili diversi da quello da ampliare. tAlienazione infraquinquennale dell'immobile agevolato e successivo acquisto dell'abitazione principale 3.1 Requisiti dell'immobile oggetto del riacquisto. Quesito: Un soggetto ha acquistato un'abitazione beneficiando delle agevolazioni previste per l'acquisto della "prima casa" e intende procedere, prima che sia decorso il termine quinquennale dall'acquisto agevolato, alla rivendita dello stesso immobile e al successivo riacquisto, entro un anno, di altro immobile da adibire ad abitazione principale. Il contribuente precisa che, successivamente al primo acquisto agevolato, ha acquistato un secondo immobile nello stesso comune ove è sita la nuova abitazione che intende acquistare per non decadere dall'agevolazione. Il contribuente chiede, pertanto, di conoscere se la circostanza che al momento del riacquisto del nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, risulti già in possesso di un immobile sito nello stesso comune, costituisca condizione ostativa alla conservazione dei benefici fiscali fruiti in relazione al primo immobile. Risposta: Ai sensi della nota II -bis), comma 4, dell'articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al Tur, è prevista la decadenza dal regime agevolato previsto per l'acquisto della "prima casa" in caso «… di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici … prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto». In tale ipotesi, l'agenzia delle Entrate provvede al recupero della «differenza fra l'imposta calcolata in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata», nonché all'irrogazione della sanzione amministrativa pari al 30 per cento della differenza medesima. Devono, inoltre, essere recuperate le maggiori imposte ipotecarie e catastali, maggiorate della sanzione amministrativa del 30 per cento. La revoca dell'agevolazione non ha luogo, invece, «… nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione del l'immobile acquistato con i benefici (prima casa), proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale». In base a quanto previsto dalla citata nota II-bis), comma 4, dell'articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al Tur, al fine di impedire il verificarsi dell'ipotesi di decadenza dal regime agevolato prevista in caso di cessione infraquinquennale dell'immobile, occorre procedere all'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale. È, quindi, indispensabile che il nuovo immobile acquistato sia utilizzato come dimora abituale del contribuente. Stante la formulazione della norma, deve ritenersi che il mantenimento delle agevolazioni non sia subordinato alla sussistenza delle condizioni richieste dalla lettera a), b) e c) del comma 1 della citata nota II-bis) e cioè : - che l'immobile sia ubicato nel comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza; - che l'acquirente non sia titolare di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune; - che l'acquirente non risulti titolare in tutto il territorio nazionale, neppure per quote e in regime di comunione legale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto uso e abitazione su un'altra casa acquistata con le agevolazioni fiscali. Tale interpretazione trova conferma negli orientamenti della Corte costituzionale che, con l'ordinanza n. 46 del 9 febbraio 2009, ha avuto modo di affermare che «… il legislatore con il denunciato ultimo periodo del comma 4 della nota II-bis della parte prima della tariffa allegata al Dpr n. 131 del 1986, ha inteso disciplinare una fattispecie del tutto diversa da quella dell'accesso alle agevolazioni, stabilendo non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un'eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda al l'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale ...» e, pertanto, «…non è irragionevole che il legislatore, al fine di consentire al contribuente di evitare la decadenza dalle suddette agevolazioni, richieda, con riferimento all'acquisto del secondo immobile, una condizione diversa e più restrittiva (la destinazione della casa ad abitazione principale) rispetto a quelle stabilite, per la concessione delle agevolazioni …». Con riferimento al quesito proposto deve quindi ritenersi che non risulti ostativa alla conservazione dell'agevolazione "prima casa", fruita in relazione all'acquisto del primo immobile, la circostanza che tra il primo acquisto agevolato e il successivo riacquisto infrannuale, il contribuente sia entrato in possesso di altro immobile nello stesso comune in cui è situato quello che si intende riacquistare. Il ricorrere dei requisiti previsti dalle lettere a), b) e c) del comma 1 della citata nota II-bis) deve essere verificato, infatti, solo nell'ipotesi in cui il contribuente intenda accedere, anche per il secondo acquisto, alle agevolazioni "prima casa". I medesimi requisiti devono ricorrere inoltre, ai fini dell'applicazione della disciplina di cui all'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, che prevede la concessione di un credito d'imposta a favore dei contribuenti che acquistano, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata, un'altra casa di abitazione "non di lusso". Invero, in tale ultima ipotesi il legislatore ha subordinato espressamente la concessione del credito al ricorrere «… delle condizioni di cui alla nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 …». 3.2 Riacquisto di immobile sito fuori del territorio nazionale Quesito: Un contribuente riferisce di aver acquistato un immobile in Italia godendo del trattamento di favore riservato agli atti di acquisto della "prima casa" e di volerlo rivendere, entro cinque anni, in vista del trasferimento della propria residenza principale in Francia. Chiede di conoscere se l'acquisto di un immobile abitativo in Francia, entro un anno dalla vendita dell'immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa", consenta di evitare la decadenza dal beneficio di cui al comma 4, della nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al Tur. Risposta: Come ricordato, si decade dalle agevolazioni "prima casa" nell'ipotesi « … di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici … prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto». La decadenza viene esclusa « … nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici (prima casa), proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale». In base anche quanto precisato dalla Corte costituzionale nella ricordata ordinanza n. 46 del 9 febbraio 2009, tale previsione costituisce una eccezione alla regola della decadenza dai benefici "prima casa" in caso di vendita infraquinquennale del l'immobile, eccezione che può trovare applicazione solo nel l'ipotesi in cui l'immobile, oggetto del riacquisto, venga adibito ad abitazione principale del contribuente. La riportata disposizione conferisce, infatti, primaria rilevanza a tale requisito, la cui sussistenza deve essere verificata ai fini della esclusione della regola decadenziale. Proprio al fine di assicurare il rispetto di tale condizione, deve ritenersi che anche nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia situato in uno Stato estero non si decade dall'agevolazione, sempreché sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l'immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale.
Fonte ( ilsole24ore.it)
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